“其实我们不要物业经理都行！”一个酬金制小区的经验谈|天安花园业委会主任施引曙访谈

不同于传统的包干制计费方式，酬金制因其透明、便于监管的独特优势吸引了不少小区尝试，但真正能在这种模式下取得管理成果的小区却不并多。酬金制长期处在艰难探索的阶段，广受争议。3月23日，众蚁有幸采访到天安花园业委会主任施引曙先生，请他分享小区过去8年中实施酬金制的经验与体会。

酬金制：一不小心就变成挂羊头、卖狗肉

施主任退休前是工程技术人员，2012年，他开始担任业委会主任，因为找不到合适的参与者，他已在业委会连续干了两届。好在业委会即将到期，换届流程也在进行之中，施主任肩上的担子终于能够放下了。

问及是否有时间出门旅游，他忙摆手：“自然是没有的。”过去8年施主任为小区几乎付出了全部的个人时间，不仅是主任的身份使然，还因为酬金制的物业计费模式，让业委会不得不如此。

天安花园实行一直都是酬金制，不过，在施主任看来，过去的酬金制大多是挂羊头卖狗肉。酬金制所要求的业委会成员付出大量时间精力，时刻保持对小区的关注与管理往往难以达到，一不小心就变成打着酬金制旗号的包干制。

小区过去由于缺乏对物业的监管，酬金制的优势得不到突显，缺点被不断放大，各项工程的风险全都转嫁在业委会身上。施主任回忆，前一届业委会大多是上班族，有限的精力削弱了对物业的监管力度，导致物业账目不透明，业主争议很大。

新业委会上任后，给了物业一段自我改善的时间，随即提出许多硬性要求。施主任强调，对于酬金制小区，预算报告是很严肃的事情，必须要做到实时监控。他提及绿化养护，“以前物业都是瞎搞，平时负责除除草，等草都死光了，就全部归结为天气原因。”有时候，一棵树的管理和更换要面临的问题比业主想象的更繁杂精细，谈话中途出现的一位保洁绿化督导，使人窥见到业委会在工作设置上的细心。小区往年常有人偷竹笋，对此，施主任让物业尽快搭绿化围栏、出警示标识。

“做酬金制很累，什么都要管。”施主任说，业委会每月都会接待物业2次，每2个月开一次三方会议，每年9、10月份就必须开始准备做明年的预算。过去8年业委会7个人无偿奉献，连业委会办公的电话费都是自己掏的钱。2012年小区进行水管改造，业委会跟着工程队一起做方案，解决施工中的实际问题，用施主任的话说那段时间“苦得要命”，还是不免受业主质疑。一位委员做大量调研，用2万元更换了小区100多个废旧路灯，结果被业主嫌贵，气得那位委员饭吃也不下……

在酬金制小区，业委会为小区付出的牺牲难以想象，或许正是有几位退了休的成员为小区全力奔走，有业委会内部的相互信任与理解，才有天安花园如今的发展局面。在某种程度上，业委会已经扮演了物业经理的角色。最近物业经理因为身体原因提出离职，施主任玩笑道：“其实不要物业经理都行。只是一个小区没有物业经理，似乎又说不过去，总要有人与物业公司对接。”

很明显，酬金制的可持续性与业委会参与者专业程度、负责程度紧密相连。业委会一旦松懈，酬金制就会沦为实质上的包干制，这种披着酬金外衣的包干制危害更大，因为所有的风险都是业委会独自承担。

“虚假”的酬金制：难以解决的制度性问题

最让人头疼的是，酬金制在理论上是由业委会全权掌控小区物业管理，可实际上，业委会连开设独立账户的资格都没有，物业服务资金都在物业公司的账上。受限于制度层面的不足，酬金制许多具体的技术问题尚无答案。

从2013年开始，施主任和业委会其他成员一直在为“酬金制”小区免征营业税四处奔走。与国外先进国家相比，目前国内实行的所谓酬金制物业服务计费方式，并非“真酬金制”。理论上酬金制小区的物业服务资金属于业主共有资金，收费主体应为业委会而非物业企业，全部物业管理费都应视为代收代支，结余则作为小区续存物业维护和维修资金，不应征收营业税，更不会产生所得税。但对应法律法规尚属真空阶段，上海迟迟未出台相关政策，天安花园每年需缴纳30多万元的税款，占预收物业服务资金总额的10%，且营业税发票无法抵扣。

法无禁止即可为，为了免税，业委会争取到物业和业主的合作支持，积极走访相关部门，通过不开物业管理费发票的方式，在免征税问题上做了第一个吃螃蟹的人。但后续与税务局的沟通并不顺畅，最终小区只是从征收营业税转变为征收增值税，相比过去有了一些可抵扣的优惠，没有改变酬金制征税的事实。

也是考虑到税务问题，小区50%的公共收益没有完全进入维修基金系统，而是在物业账户中下设的单列核算账户内，受业主大会监督。业委会要求物业使用贷记凭证，确保资金的流出在业委会的审查之中。业委会对抵扣税的监管也非常严格，物业发票必须清晰。

不过，上述手段并不能真正制约物业，物业企业通过电子转账的方式，便能脱离业委会的监管。酬金制小区，双方一旦翻脸，物业还能将风险全部推给业委会。如果业委会能够绕过物业，开设独立账户，使物业服务资金的收费主体变成业委会，或许能从根本上规避这些问题。但业委会没有身份，始终受困于主体性问题，制度管理上难以展开更多实践。

上海市住房保障和房屋管理局

关于住宅物业管理区域物业服务收费实行酬金制物业服务计费方式有关问题的通知

相比上海，深圳去年出台的《深圳经济特区物业管理条例》中规定业主大会可以开设独立的银行账户，一定程度上肯定了业主大会的市场主体地位，给酬金制带来积极的想象空间。

深圳经济特区物业管理条例

但完善酬金制制度，相应的政策配套和支撑仍相当乏力。

业委会常见的矛盾在酬金制小区并不能有效避免，反而还有加剧。例如业主的不领情、不信任；物业对业委会的过度依赖；三驾马车在实际操作中权责关系的混乱……从去年7月的垃圾分类到现如今突发的疫情防控，在包干制小区，业委会可以不负责的重大事件，到了天安花园却成了不能推卸的责任，因为业委会不管，好像就没人管了。

酬金制在实际运行过程中的诸多漏洞，使物业摆脱风险，居委全不担责，压力几乎都堆积到了业委会头上。街道和居委会遭到施主任的狠狠吐槽，“三驾马车的关系在实际操作中一团糟。垃圾分类本应由居委会和物业负责，业委会法定的工作中不涉及这一块，但从宣传到落实，全是业委会在主动执行。”

施主任认为，政府虽然一直在大力提倡酬金制，但成效不佳，除了这一种模式本身对业委会有极高要求，很大原因在于政策优惠上没有跟进。“他们只是想借酬金制增涨物业费，没有考虑具体该如何支持业委会落实酬金制。”

「透明的包干制」，纯粹是扯淡！

酬金制这么难，为什么要选择它呢？施主任的答案是，酬金制有干头！它是市场化的必然发展趋势。只有酬金制，才能以透明的财务制度赢得业主的信任，也只有酬金制，能为中国物业管理带来健康稳定的发展。

谈酬金制，不可避免会谈到物业服务资金的上涨。

从2008的1.90元/㎡/月到2013年的2.35元/㎡/月，再到如今的2.7 元/㎡/月，天安花园数次上调物业服务资金。施主任表示，从预算报告来看，小区管理成本每年都在涨。上海每年都在调整最低工资标准，考虑到员工福利交纳基数调整的比例以及物价上涨等因素，人工成本的逐年递增是物业费用上涨最主要的部分。

酬金制的优势在于，它能让业主直接看到小区管理费用的使用，也能充分理解小区上涨物业服务资金的原因。而包干制打包式的管理模式，遮蔽了业主对物业运行成本的可视性，年年增涨的成本迫使物业企业要求调整收费标准，却只会加剧物业和业主间的矛盾。

施主任对包干制的先天缺陷有很深的认识，有一次他在别的小区听到「透明的包干制」这种说法，内心相当鄙夷，“包干制就是包干制，把酬金制和包干制混为一谈，纯粹是扯淡！”

8年来，天安花园的物业管理质量始终在改善，业主不必花额外的成本就能得到高效有序的服务。但需要注意的是，看似皆大欢喜的管理局面，实际建立在业委会这一免费劳动力的巨大付出和高风险担责之上。换句话说，酬金制的优点是以业委会长期、大量的付出为代价的。而包干制是物业企业自负盈亏，它保密了物业的收支账务，虽然客观上让业主对物业费用的收支盈亏产生模糊感，但很多管理包袱也随之甩在了物业头上，对于体量大、而业委会精力有限的小区，能够最大限度缓和业委会时间精力不足的压力。

总的来说，酬金制的透明离不开业委会的时刻监管，包干制的缺陷恰恰又成就它不需要业委会付出额外精力的制度优点，降低了业委会成员的准入门槛。选择酬金制，就意味着业委会的巨大付出，选择包干制，就不要指望得到酬金制一般透明的物业收支账目。两种模式各有利弊，不同小区，一定要结合各自的特点和需要选择最适合自己的物业计费方式。

——对话——

众蚁：在天安花园，业委会、物业、居委会三者是一种怎样的关系？

施：业委会、居委会、物业三驾马车理论上关系很清晰，实际上一团乱。而且从人员素质来看，业委会相对而言是最好的。说是社区引领，一些居委干部实际水平还不如业委会，难以真正帮助业委会解决问题。还有很多事情，是业委会帮居委会全部做好，他们才开始出面。再者就是街道的观念还没有转变过来，官僚气太重，太不尊重业委会。

众蚁：从您个人的体验来看，您认为政府在推行酬金制上做出了怎样的努力？又有哪些不足？

施：政府只是在提倡，但在政策上没有给到业委会任何帮助和支持，只是想帮助物业涨物业费，他们应当提供配套的支持。

众蚁：政府具体应该提供什么样的支持？

施：应当给酬金制小区的业委会法律地位，在出台各类政策时不应区别对待。比如很多老公房小区的补贴非常丰厚，有的补贴高达上千万，而一些有了年份的商品房小区如同弃儿一般。

政府还应帮助小区理清业委会和居委会基本的职能关系，垃圾分类、疫情防控等事情应该由居委会主导，而不是业委会想办法，拿主意。政府应当支持业委会的创新行动，而不应僵化地以遵循规约为由约束业委会的创新行为。对业委会的合理诉求应当支持，有关部门应当为业委会站台，监督指导固然不错，但一线的业委会更需要的工作上的支持和关心。

众蚁：您作为酬金制的践行者，有什么经验和建议分享给大家吗？

施：推行酬金制之前，一定要做好思想准备、边干边学习物业管理的基础知识、法律法规。最重要的是，酬金制是真正做主人的定位，一定要做好实时监督。

酬金制虽难，但我们还是要坚持走下去。包干制可以甩些包袱，但酬金制有一定的自治权，对小区有利。实践将证明，随着业委会法律地位的确定，自治管理权的增加，酬金制必将成为众多小区物业管理的方向。

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